Louer un appartement ou une maison à Berlin : 10 conseils pour 2023

Vous venez de trouver un job à Berlin et cherchez à louer un appartement ou une maison? Pas évident avec la crise du logement qui s’est accentuée en Allemagne ces dernières années. Où doit-on vraiment emménager une fois arrivé à Berlin? Vers le centre ville, où les loyers sont plus chers ou plutôt vers la périphérie? Voici 10 astuces pour vous partir à la chasse au logement bien armé !

1er conseil: utiliser la carte des loyers de immobilienscout pour connaitre le prix des loyers

Berlin voit passer environ 40 000 nouveaux arrivants par an depuis 2015. Le phénomène de gentrification est particulièrement visible dans les anciens quartiers à la mode de Prenzlauerberg, Friedrichshain et Neukölln. Les "nouveaux arrivants" sont pour la plupart jeunes, c'est-à-dire âgés de 18 à 30 ans ou de 30 à 45 ans. Beaucoup d'entre eux étudient ici, ont trouvé un nouveau job ou cherchent un emploi dans une ville créative et dynamique. Il devient de plus en plus difficile de trouver un espace de vie souhaité. La ville a besoin d'environ 15 000 nouveaux appartements par an pour compenser l'assaut...

Voici une carte comparative des prix moyens de loyers fournie par https://www.immobilienscout24.de/.

2ème conseil: visez la périphérie pour échapper aux loyers très élevés du centre ville

Les loyers les plus élevés sont dans le quartier du gouvernement "Mitte". Ce quartier très centrale compte de nombreuses institutions politiques, des ministères et ambassades. Il n'est donc pas surprenant que les loyers y soient également les plus élevés. Autour de la station de métro Französische Strasse, les prix des loyers ont atteint en moyenne 1 285 euros hors charges pour un appartement de 70m2. À la gare de la Friedrichsstraße, le carrefour de plusieurs lignes de trains de banlieue et du métro, les prix sont également élevés. Ici, les locataires doivent payer en moyenne 1 276 euros pour un appartement de 70 mètres carrés lorsqu'ils emménagent.

Les loyers dépassent également la barre des 1 100 euros à la gare de Tiergarten (1 105 euros), aux stations U2 Stadtmitte (1 1043 euros) et Senefelder Platz (1 130 euros). Dans la Weinmeisterstrasse, l'une des stations du U8, et en dehors du centre-ville, à la station de Grunewald S-Bahn, les prix proposés sont également supérieurs au seuil de 1 100 euros...

Bizarrement les plus fortes hausses de prix n'ont pas eu lieu dans les quartiers branchés de Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg ou Mitte, mais à Spandau. À la station de S-Bahn de la Heerstraße, le loyer hors charges moyen d'un appartement de deux pièces de 70 mètres carrés a augmenté de plus de 65 %, passant de 688 euros à 1075 euros!

Les appartements les plus abordables se situent dans la banlieue: un appartement de 70 mètres carrés est plus abordable dans la banlieue aisée de Berlin et aux abords des lignes de S-Bahn. Par exemple, un appartement de deux pièces à la gare de Bernau du S 2, au nord de la ville, est proposé à un prix moyen de 595 euros hors charges. À la station Strausberg Nord de la S 5, le prix est encore plus bas, à 688 euros. À Ahrensfelde, sur la S 7, les locataires peuvent emménager pour 618 euros en moyenne. Dans l'ouest de la ville, la S 25 de la gare de Hennigsdorf est la plus abordable avec 633 euros, bien que des augmentations y aient été enregistrées.

Pour l'ensemble de la ville, l'augmentation moyenne des loyers sur les réseaux de S-Bahn et U-Bahn de Berlin est de 33 %.

3ème conseil: utilisez les sites immobiliers locaux existants et n'oubliez pas le "réseau français et francophone"

Il existe différents sites immobiliers incontournables à consulter comme :

• immobilienscout24
• immonet
• ebay-kleinanzeigen

Les journaux locaux avec leurs rubriques immobilières :

• Bestimmo
• Berliner Zeitung

Vous pouvez faire appel à une agence immobilière (les commissions équivalent en général à deux mois de loyer) mais également à des associations immobilières comme:

Si vous êtes un étudiant, vous avez la possibilité de consulter les offres et les petites annonces proposées directement en affichage à l'université ou sur les sites de www.wg-gesucht.de et www.wg-suche.de.

Rendez vous également sur le site de l’équivalent du CROUS, le Studentenwerk.

Si Airbnb ne vous dépanne pas, vous pouvez passer par des auberges de jeunesse.

N'hésitez pas à faire appel au “réseau français et francophone” pour trouver un logement: les français sont connus pour leur petit côté communautaire pour se retrouver et s’intégrer en Allemagne. Utilisez le bouche à oreille ! Vous éviterez les provisions de courtage. Il existe également des groupes dédiés sur les réseaux sociaux pour échanger les bon plans :

• le groupe d'annonces immobilières de Berlin sur Facebook
• le groupe francais et francophone de Berlin
• d'autres groupes allemands sur Facebook comme "Berlin Provisionfrei", "Wohnung frei in Berlin", "Wohnung, WG, Wohnungstausch und Wohnen in Berlin" ...

Petit tour de Berlin en vidéo proposé par "Les Paulines" avant de rassembler les papiers de locations...

4ème conseil: préparez à l'avance tous les documents nécessaires à fournir au proprio

Trouver un appartement à Berlin, en particulier dans le centre-ville, peut être frustrant. Les demandeurs doivent souvent participer à des visites groupées. Comment augmenter ses chances d'obtenir un appartement ?

Dès que vous avez une opportunité en vue, il faut se montrer réactif en fournissant immédiatement les documents nécessaires pour se distinguer de la concurrence qui attend sur le trottoir, et signer le contrat de bail (Mietvertrag) rapidement !

Voici tous les papiers qui peuvent être exigés:

1) Une copie de votre carte d’identité ou de votre passeport (Ausweiskopie)

2) Une attestation de paiement de loyer (Mietkostenfreiheitsbescheinigung).

Il s'agit d'un document qui atteste que vous avez réglé vos loyers et charges. Demandez éventuellement à votre propriétaire francais un email en anglais si vous arrivez en Allemagne.

3) Une attestation du relevé de vos dettes (Schufa Selbstauskunft)

Ce document est particulier en Allemagne: la Schufa est un organisme allemand qui enregistre les dettes des personnes privées en Allemagne. Toute dette y est mentionnée et permet au propriétaire de savoir si vous êtes un bon payeur. Ce relevé est aussitôt mis en place lors de l'ouverture d'un compte en Allemagne. Vous pouvez faire la demande de votre attestation à partir du site meineschufa qui vous sera envoyée gratuitement par voie postale.

4) Une attestation de salaire (Gehaltsnachweis)

En règle général, on vous demande une copie des trois derniers mois de salaire. Vous pouvez fournir un extrait de votre contrat de travail si vous démarrez en Allemagne.

5) Un extrait de compte bancaire (Kontoauszüge)

Si vous êtes salarié, on peut vous demander également un extrait de relevés bancaire des trois derniers mois ou un relevé prouvant que vous avez suffisamment d'argent sur votre compte. Pour un étudiant, un extrait de compte bancaire des parents pourra être exigé.
Voici quelques conseils pour ouvrir un compte bancaire en Allemagne.

6) Un garant (Bürge) pour se porter soldaire des dettes de loyers.

Il se peut pour compléter les garanties qu'un propriétaire exige qu'une personne se porte garante pour votre loyer. Le propriétaire pourra en plus vous demander jusqu'à 3 mois de loyer en avance pour la caution.

Et pensez à payez votre loyer à l'heure dite !!!

5ème conseil: bien décrypter les annonces

Voici un petit lexique pour décortiquer les annonces et comprendre les charges locatives.

Quelques conseils vidéo pour travailler et vivre à Berlin la rebelle

6ème conseil: la caution en Allemagne

Il est important de comprendre comment régler et récupérer sa caution pour éviter de régler un litige avec un avocat...

7ème conseil: faire appel à une association de locataires “Mieterverein”

Pour prévenir tout problème avec votre propiétaire, il peut être utile de faire appel à une association de locataires “Mietverein”.

8ème conseil: passer par la colocation en attendant de trouver le bon appartement

Si vous êtes pressé de trouver un appartement, vous pouvez passer par la sous-location ou trouver une colocation

9ème conseil : réaliser les premières formalités administratives

Une fois signé le contrat de location, il vous faut déclarer votre nouvelle adresse et vous inscrire à la mairie "Anmeldung" de votre quartier. Celle-ci transmettra ensuite l’information au centre des impôts (“Finanzamt”) qui vous attribuera un numéro fiscal pour le prélèvement de vos impôts.

10ème conseil: acheter un bien immobilier comme alternative?

Si vous planifiez de rester à long terme ou investir en Allemagne, peut-être souhaitez vous acheter un bien immobilier (appartement ou maison). Voici les conseils de notre expert.

N'oubliez pas que l'accent français est apprécié en Allemagne, utilisez le comme un atout!

Bon séjour à Berlin!

Olivier